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不動産綜建とお客様との関わりについて

　私たち不動産綜建研究所は、不動産に関する総合経営コンサルタント「（親会社）株式会社シー・エフ・ネッツ」の企業グループの一員であり、常に、企業様をはじめ、不動産投資、資産運用、相続対策、建築プランニングをお考えのお客様に至るまで、企業様とお客様（クライアント）そして地域社会が相互に正当な利益を享受できる社会作り目指し、弊社のコンサルタント、セミナー、教育事業、品質向上活動（ベターマークの推進）等を通じて様々な業種の企業様とオーナー様を含むネットワークの構築とコミュニケーションの場も提供してまいります。不動産業と建設業の質的向上を図り、しいてはクライアントの利益、ユーザーの利益を向上させ、地域社会の貢献に努力して行く所存です。

「宅地建物取引主任者試験」過去の問題

１６年度　「問　１６」
国士利用計画法第２３条の届出（以下この問において「事後届出」という。）及び同法第２７条の７の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．監視区域内の市街化調整区域に所在する面積６,０００平方メートルの一団の土地について、所有者Ａが当該土地を分割し、４,０００平方メートルをＢに、２,０００平方メートルをＣに売却する契約をＢ、Ｃと締結した場合、当該土地の売買契約についてＡ、Ｂ及びＣは事前届出をする必要はない。

２．事後届出においては、土地の所有権移転における土地利用目的について届け出ることとされているが、土地の売買価額については届け出る必要はない。

３．Ｄが所有する都市計画法第５条の２に規定する準都市計画区域内に所在する面積７,０００平方メートルの土地について、Ｅに売却する契約を締結した場合、Ｅは事後届出をする必要がある。

４．Ｆが所有する市街化区域内に所在する面積４、５００平方メートルの甲地とＧが所有する市街化調整区域内に所在する面積５、５００平方メートルの乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、Ｆ、Ｇともに事後届出をする必要がある。
　
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１は、都道府県知事が都道府県の規則で定めた適用除外面積未満とは限らないので×
２は、対価の額は勧告はされないが届け出る必要はあるので×
３は、準都市計画区域内に所在する土地７,０００平方メートルは事後届出適用除外なので×
４は、交換でも届出は必要なので○　なので正解は４！

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１７年度　「問　１７」
国士利用計画法第２３条の届出 （以下この問において 「事後届出」 という。） に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Ａが、市街化区域において、Ｂの所有する面積３，０００平方メートルの土地を一定の計画に基づき１，５００平方メートルずつ順次購入した場合、Ａは事後届出を行う必要はない。

２　Ｃは、市街化調整区域において、Ｄの所有する面積８，０００平方メートルの土地を民事調停法に基づく調停により取得し、その後当該土地をＥに売却したが、この場合、ＣとＥはいずれも事後届出を行う必要はない。

３　甲県が所有する土地計画区域外に所在する面積１２，０００平方メートルの土地について、１０，０００平方メートルをＦに、２，０００平方メートルをＧに売却する契約を、甲県がそれぞれＦ、Ｇと締結した場合、Ｆ、Ｇのいずれも事後届出を行う必要はない。

４　事後届出に係る土地の利用目的について、乙県知事から勧告を受けたＨが勧告に従わなかった場合、乙県知事は、当該届出に係る土地売買の契約を無効にすることができる。

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１は、市街化区域において２,０００平方メートル以上の一団の土地について取引をした場合には届出は必要なので×
２は、調停により取得したＣは必要ないが通常の取引で取得したＥは必要なので×
４は、公表する事はできるが無効にする事はできないので×
３は、Ｆ、Ｇのいずれも１０,０００平方メートル未満なので事後届出を行う必要はない。なので正解は３！

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１７年度　「問　３９」
売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Ｃが媒介をした場合の次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反しないものはどれか。

１　Ｃは、取引主任者をして法第３５条に基づく重要事項の説明（以下この問いにおいて「重要事項説明」という。）を行わせたが、ＡとＢの同意があったため、法第３７条の規定に基づく契約内容を記載した書面（以下この問いにおいて「契約書面」という。）を交付しなかった。

２　Ｃの従業者である取引主任者がＢに対して重要事項説明を行う際に、Ｂから請求がなかったので、宅地建物取引主任者証を提示せず重要事項説明を行った。

３　Ｃは、ＡとＢとの契約が成立したので、取引主任者に記名押印させ、ＡとＢに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。

４　ＡとＢどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Ｃは契約締結後に重要事項説明をする旨ＡとＢの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。
　　　　　　　　　　
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１は、たとえ同意があっても契約書面は交付しなけらばならないので×
２は、請求がなくても重要事項説明を行う際は、取引主任者証を提示しなければならないので×
４は、契約成立前までに重要事項説明は済ませておかなければならないので×
３は、契約書面は交付の義務はあるが、説明の義務はないので法に違反しない。なので正解は３！

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１７年度　「問　１」
自己所有の土地を売却するＡの売買契約の相手方に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　買主Ｂが被保佐人であり、保佐人の同意を得ずにＡとの間で売買契約を締結した場合、当該売買契約は当初から無効である。

２　買主Ｃが意思無能力者であった場合、Ｃは、Ａとの間で締結した売買契約を取り消せば、当該契約を無効にできる。

３　買主である団体Ｄが法律の規定に基づかずに成立した権利能力を有しない任意の団体であった場合、ＤがＡとの間で売買契約を締結しても、当該土地の所有権はＤに帰属しない。

４　買主Ｅが婚姻している未成年であり、当該婚姻がＥの父母の一方の同意を得られないままになされたものである場合には、Ｅは未成年であることを理由に当該売買契約を取り消すことができる。
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１は、「当初から無効である」という所が間違えで、「取り消すことが出来る」が正しいので×
２は、意思無能力者が行った法律行為は当初から無効なので×
４は、婚姻していれば父母の同意を得られていない場合でも成年者として扱われるので×
３は、正しいので正解は３！

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